Contrato de Locação: Principais Cláusulas e Cuidados

No vasto e complexo universo do Direito Imobiliário, o contrato de locação emerge como um dos pilares fundamentais que sustentam a relação entre locador e locatário. Este documento não é apenas um acordo formal; ele é a base que assegura direitos e deveres, proporcionando segurança jurídica e estabilidade para ambas as partes envolvidas. 

A locação de imóveis, seja para fins residenciais ou comerciais, é uma prática comum que requer atenção meticulosa aos detalhes contratuais para evitar conflitos futuros. Assim, compreender as nuances e especificidades das cláusulas contratuais é essencial para garantir que a relação locatícia seja não apenas justa, mas também harmoniosa e duradoura.

Neste contexto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) se destaca como o principal marco regulatório, oferecendo diretrizes claras e objetivas que orientam a elaboração e execução dos contratos de locação. Vamos, portanto, explorar em profundidade os aspectos cruciais que devem ser observados para que este instrumento jurídico cumpra seu papel de forma eficaz e segura.

1. Identificação das Partes

A identificação das partes é o ponto de partida de qualquer contrato de locação e desempenha um papel crucial na validade e eficácia do documento. Este elemento não apenas estabelece quem são os responsáveis legais pelo cumprimento das obrigações contratuais, mas também previne potenciais disputas sobre a legitimidade das partes envolvidas.

Detalhamento das Informações

Para o locador, que é o proprietário do imóvel, é essencial incluir informações como nome completo, CPF ou CNPJ (no caso de pessoa jurídica), endereço residencial ou comercial, e dados de contato. Por exemplo, se o locador for uma empresa, é importante especificar o nome do representante legal e anexar documentos que comprovem sua capacidade de representar a empresa.

Para o locatário, que é a pessoa ou entidade que aluga o imóvel, as informações devem ser igualmente detalhadas. Isso inclui nome completo, CPF ou CNPJ, endereço atual, e dados de contato. Se o locatário for uma pessoa jurídica, deve-se também identificar o representante legal e verificar a documentação que comprova sua autoridade para assinar o contrato.

Verificação da Capacidade Civil

A capacidade civil das partes é um aspecto legal que não pode ser negligenciado. Ambas as partes devem ter plena capacidade para contratar, o que significa que devem ser maiores de 18 anos ou emancipados, no caso de pessoas físicas, e estar em conformidade com as exigências legais, no caso de pessoas jurídicas. Por exemplo, um menor de idade não emancipado não pode ser locador ou locatário sem a devida representação legal.

Exemplos Práticos

1. Pessoa Física como Locador e Locatário: João, proprietário de um apartamento, deseja alugá-lo para Maria. No contrato, João deve ser identificado com seu nome completo, CPF, e endereço. Maria, por sua vez, deve fornecer as mesmas informações. Ambos devem ser maiores de idade e capazes de entender e cumprir as obrigações contratuais.
   
2. Pessoa Jurídica como Locador: Uma empresa, Imóveis ABC Ltda., aluga um espaço comercial para uma loja. O contrato deve identificar a empresa pelo CNPJ, nome do representante legal, e endereço da sede. O representante legal deve ter poderes para assinar o contrato, comprovados por meio de procuração ou contrato social.
   
3. Pessoa Jurídica como Locatário: Uma startup, Tech Solutions S.A., aluga um escritório. O contrato deve incluir o CNPJ da empresa, nome do representante legal, e endereço. Novamente, é crucial que o representante tenha autoridade para firmar o contrato em nome da empresa.
   

A identificação precisa e completa das partes não só cumpre uma exigência legal, mas também estabelece uma base sólida para a confiança mútua e a execução tranquila do contrato de locação.

2. Descrição do Imóvel

A descrição detalhada do imóvel no contrato de locação é um elemento essencial que vai muito além de simplesmente informar o endereço. Ela serve como um registro preciso das condições e características do imóvel no momento da locação, prevenindo desentendimentos e disputas futuras entre locador e locatário. Uma descrição bem elaborada proporciona clareza e segurança jurídica para ambas as partes.

Elementos da Descrição

1. Endereço Completo: O contrato deve especificar o endereço completo do imóvel, incluindo rua, número, complemento (se houver), bairro, cidade, estado e CEP. Isso assegura que não haja dúvidas sobre qual propriedade está sendo alugada.
   
2. Características Físicas: Detalhar as características físicas do imóvel é fundamental. Isso inclui a metragem quadrada, número de cômodos (quartos, banheiros, salas), presença de áreas externas (como jardins ou varandas), e quaisquer instalações especiais (como ar-condicionado, aquecimento central, etc.).
   
3. Condições do Imóvel: Descrever o estado de conservação do imóvel e de seus componentes, como pintura, pisos, e instalações elétricas e hidráulicas, é crucial. Isso pode ser complementado com um laudo de vistoria.
   
4. Anexos com Fotos: Incluir fotos do imóvel no estado em que se encontra no momento da locação é uma prática recomendada. As fotos devem ser datadas e anexadas ao contrato, servindo como evidência visual das condições do imóvel.
   

Exemplos Práticos

1. Apartamento Residencial: Um contrato de locação para um apartamento pode descrever o imóvel da seguinte forma: “Apartamento localizado na Rua das Flores, nº 123, apto 45, Bairro Jardim, São Paulo, SP, CEP 01234-567. O imóvel possui 80 m², com 2 quartos, 1 suíte, 1 banheiro social, sala de estar, cozinha, área de serviço e varanda. O apartamento está em bom estado de conservação, com pintura nova e piso de madeira. Fotos anexas mostram o estado atual dos cômodos.”
   
2. Espaço Comercial: Para um espaço comercial, a descrição pode incluir: “Loja situada na Avenida Central, nº 456, Loja 10, Centro, Rio de Janeiro, RJ, CEP 12345-678. O espaço comercial possui 150 m², com salão principal, 2 banheiros, e uma área de estoque. O imóvel está equipado com sistema de ar-condicionado central e possui piso de cerâmica. Fotos anexas documentam o estado atual do imóvel.”
   
3. Casa com Jardim: No caso de uma casa, a descrição pode ser: “Casa localizada na Rua das Palmeiras, nº 789, Bairro Vista Alegre, Curitiba, PR, CEP 98765-432. A propriedade possui 200 m² de área construída, com 3 quartos, 2 banheiros, sala de estar, sala de jantar, cozinha, garagem para 2 carros, e um jardim de 100 m². A casa está em excelente estado, com telhado reformado e sistema elétrico revisado. Fotos anexas ilustram o estado atual do imóvel e do jardim.”
   

A descrição detalhada do imóvel, acompanhada de documentação visual, não só protege o locador e o locatário, mas também estabelece um padrão claro para a devolução do imóvel ao final do contrato. Isso minimiza o risco de disputas sobre danos ou alterações não autorizadas, promovendo uma relação locatícia mais transparente e harmoniosa.

3. Valor do Aluguel e Reajuste

O valor do aluguel e seu reajuste são componentes cruciais de um contrato de locação, pois definem as obrigações financeiras do locatário e a expectativa de rendimento do locador. A clareza e a precisão na estipulação desses valores são fundamentais para evitar conflitos e garantir a transparência na relação contratual.

Estipulação do Valor do Aluguel

O valor do aluguel deve ser claramente especificado no contrato, refletindo o acordo entre as partes sobre o montante mensal a ser pago pelo uso do imóvel. Este valor pode ser influenciado por diversos fatores, como localização, tamanho, estado de conservação do imóvel, e condições do mercado imobiliário local.

Exemplo Prático: Um apartamento localizado em uma área central de São Paulo pode ter um aluguel estipulado em R$ 3.000,00 mensais. Este valor deve ser claramente mencionado no contrato, com a data de vencimento especificada, por exemplo, “O aluguel mensal de R$ 3.000,00 deverá ser pago até o dia 5 de cada mês.”

Periodicidade e Índice de Reajuste

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 18, permite que as partes acordem livremente o valor do aluguel, mas estabelece que o reajuste só pode ocorrer anualmente. Os índices mais comuns utilizados para o reajuste são o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Exemplo Prático: No contrato, pode-se estipular que “O valor do aluguel será reajustado anualmente, no mês de aniversário do contrato, com base na variação acumulada do IGP-M dos últimos 12 meses.” Isso significa que, se o contrato foi assinado em janeiro, o reajuste ocorrerá em janeiro do ano seguinte, utilizando o índice acumulado do IGP-M.

Importância da Clareza e Transparência

A clareza na estipulação do valor do aluguel e do índice de reajuste é essencial para evitar mal-entendidos. Ambas as partes devem estar cientes de como o reajuste será calculado e quando ele será aplicado. Isso ajuda a manter a relação contratual justa e previsível.

Exemplo Prático: Se o contrato especifica que o reajuste será pelo IPCA, e o índice acumulado no ano foi de 4%, o novo valor do aluguel será calculado da seguinte forma: R$ 3.000,00 + (R$ 3.000,00 x 0,04) = R$ 3.120,00. Este novo valor deve ser comunicado ao locatário com antecedência, conforme estipulado no contrato.

Considerações Adicionais

• Negociação: As partes podem negociar o índice de reajuste ou até mesmo optar por não aplicar reajuste, desde que isso esteja claramente acordado no contrato.
• Cláusulas de Tolerância: Algumas vezes, contratos incluem cláusulas de tolerância para atrasos no pagamento, especificando multas ou juros aplicáveis. Isso deve ser claramente definido para evitar surpresas desagradáveis.

A estipulação clara e precisa do valor do aluguel e do índice de reajuste não só protege os interesses financeiros de ambas as partes, mas também contribui para uma relação locatícia mais estável e harmoniosa.

4. Prazo da Locação

Definir o prazo da locação é um aspecto fundamental do contrato, pois estabelece a duração do acordo entre locador e locatário. A clareza sobre o prazo ajuda a alinhar expectativas e a planejar o uso do imóvel, além de influenciar diretamente os direitos e deveres de ambas as partes.

Definição do Prazo

O prazo da locação deve ser claramente especificado no contrato, podendo ser determinado ou indeterminado. Um contrato de prazo determinado tem uma data de início e uma data de término claramente definidas. Por exemplo, “O contrato de locação terá início em 1º de janeiro de 2024 e término em 31 de dezembro de 2024.”

Prorrogação Automática

De acordo com o artigo 46 da Lei do Inquilinato, se o contrato for por prazo determinado e o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término sem oposição do locador, o contrato é considerado prorrogado por tempo indeterminado. Isso significa que, na prática, o contrato continua em vigor, mas sem uma data de término específica.

Exemplo Prático: Se um contrato de locação de 12 meses termina em 31 de dezembro de 2024 e o locatário continua no imóvel até 31 de janeiro de 2025 sem que o locador manifeste oposição, o contrato passa a ser por prazo indeterminado.

Dúvidas Comuns sobre o Prazo

1. O que acontece se o locatário quiser sair antes do término do contrato?
   
   Se o locatário desejar rescindir o contrato antes do prazo determinado, geralmente é aplicada uma multa proporcional ao tempo restante do contrato. Por exemplo, se a multa estipulada é de três aluguéis e o locatário decide sair após cumprir metade do contrato, ele pagaria metade da multa.
   
2. O locador pode pedir o imóvel de volta antes do término do contrato?
   
   Em contratos de prazo determinado, o locador não pode exigir a devolução do imóvel antes do término, a menos que haja uma cláusula específica no contrato que permita isso em determinadas circunstâncias, como inadimplência do locatário.
   
3. Como funciona a prorrogação por tempo indeterminado?
   
   Quando um contrato é prorrogado por tempo indeterminado, ele continua em vigor, mas qualquer das partes pode rescindi-lo mediante aviso prévio, geralmente de 30 dias. Isso oferece flexibilidade, mas também requer que ambas as partes estejam atentas às suas obrigações de comunicação.
   
4. É possível renovar o contrato por mais um período determinado?
   
   Sim, as partes podem optar por renovar o contrato por um novo período determinado. Isso geralmente envolve a assinatura de um novo contrato ou um aditivo ao contrato original, especificando o novo prazo e quaisquer alterações nas condições.
   

Considerações Adicionais

• Planejamento: Tanto locadores quanto locatários devem planejar com antecedência o que desejam fazer ao término do contrato, seja renová-lo, prorrogá-lo ou rescindi-lo.
• Comunicação: Manter uma comunicação clara e aberta sobre as intenções de cada parte em relação ao prazo do contrato pode evitar mal-entendidos e facilitar transições suaves.

Definir e compreender o prazo da locação é essencial para garantir que o contrato atenda às necessidades de ambas as partes e para evitar conflitos desnecessários.

5. Garantias Locatícias

As garantias locatícias são mecanismos essenciais em contratos de locação, projetados para proteger o locador contra eventuais inadimplências do locatário. Elas asseguram que o locador tenha um recurso financeiro ou legal caso o locatário não cumpra com suas obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel. O artigo 37 da Lei do Inquilinato estabelece que apenas uma modalidade de garantia pode ser exigida por contrato, garantindo clareza e simplicidade no acordo.

Modalidades de Garantias

1. Caução
   
   A caução é uma garantia em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Quando em dinheiro, a caução não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo-se ao locatário ao final do contrato, com os acréscimos legais.
   
   Exemplo Prático: Se o aluguel mensal é de R$ 2.000,00, a caução em dinheiro seria de até R$ 6.000,00. Este valor é depositado em uma conta poupança e, ao término do contrato, o locatário recebe o valor corrigido, desde que não haja débitos ou danos ao imóvel.
   
2. Fiança
   
   A fiança é uma garantia pessoal, onde uma terceira pessoa (fiador) se compromete a arcar com as obrigações do locatário caso ele não o faça. O fiador deve ter capacidade financeira comprovada para cobrir os custos do aluguel.
   
   Exemplo Prático: João aluga um apartamento e seu amigo Carlos, que possui um imóvel próprio, se oferece como fiador. Se João deixar de pagar o aluguel, Carlos será responsável por quitar os débitos.
   
3. Seguro de Fiança Locatícia
   
   Este seguro é contratado pelo locatário junto a uma seguradora, que garante ao locador o pagamento dos aluguéis em caso de inadimplência. O custo do seguro é geralmente pago pelo locatário e pode incluir coberturas adicionais, como danos ao imóvel.
   
   Exemplo Prático: Maria opta por um seguro de fiança locatícia ao alugar um escritório. Ela paga um prêmio anual à seguradora, que cobre até 12 meses de aluguel em caso de inadimplência.
   
4. Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento
   
   Esta modalidade é menos comum e envolve a cessão de quotas de um fundo de investimento como garantia. O locatário cede ao locador o direito sobre essas quotas, que podem ser executadas em caso de inadimplência.
   
   Exemplo Prático: Pedro, ao alugar um imóvel comercial, oferece quotas de seu fundo de investimento como garantia. Se ele não pagar o aluguel, o locador pode executar essas quotas para cobrir os débitos.
   

Considerações Adicionais

• Escolha da Garantia: A escolha da garantia deve ser feita com base nas condições financeiras e nas preferências das partes envolvidas. É importante que o locatário compreenda os custos e as implicações de cada modalidade.
  
• Limitação a Uma Modalidade: O contrato deve especificar claramente qual modalidade de garantia está sendo utilizada, conforme exigido pela Lei do Inquilinato, para evitar confusões e garantir a legalidade do acordo.
  
• Negociação e Flexibilidade: Em alguns casos, locadores e locatários podem negociar condições específicas para a garantia, como a possibilidade de substituição do fiador ou a revisão do valor da caução ao longo do contrato.
  

As garantias locatícias são fundamentais para equilibrar os interesses de locadores e locatários, proporcionando segurança e confiança na relação contratual. A escolha da garantia adequada pode facilitar a negociação e a execução do contrato, minimizando riscos e promovendo uma convivência harmoniosa.

6. Direitos e Deveres das Partes

No contrato de locação, a definição clara dos direitos e deveres de locador e locatário é crucial para garantir uma relação equilibrada e evitar conflitos. A Lei do Inquilinato estabelece diretrizes específicas que orientam essas responsabilidades, assegurando que ambas as partes cumpram suas obrigações de forma justa e transparente.

Direitos e Deveres do Locador

Direitos:

1. Receber o Aluguel Pontualmente: O locador tem o direito de receber o aluguel e os encargos no prazo estipulado no contrato.
   
   Exemplo Prático: Se o aluguel vence no dia 5 de cada mês, o locador pode exigir o pagamento até essa data. Caso contrário, pode aplicar as penalidades previstas no contrato, como multas por atraso.
   
2. Reaver o Imóvel ao Final do Contrato: O locador tem o direito de reaver o imóvel ao término do contrato, desde que respeitadas as condições de aviso prévio e outras estipulações contratuais.
   
   Exemplo Prático: Ao final de um contrato de 12 meses, o locador pode solicitar a devolução do imóvel, desde que notifique o locatário com antecedência, conforme estipulado no contrato.
   

Deveres:

1. Entregar o Imóvel em Condições de Uso: O locador deve entregar o imóvel em condições adequadas para o uso a que se destina, conforme estipulado no artigo 22 da Lei do Inquilinato.
   
   Exemplo Prático: Antes de entregar um apartamento, o locador deve garantir que as instalações elétricas e hidráulicas estejam funcionando corretamente e que o imóvel esteja limpo e habitável.
   
2. Responder por Vícios Ocultos: O locador é responsável por reparar defeitos ocultos que prejudiquem o uso do imóvel, mesmo que não tenham sido identificados na vistoria inicial.
   
   Exemplo Prático: Se, após a locação, o locatário descobre um problema estrutural no encanamento que não era visível durante a vistoria, o locador deve providenciar o reparo.
   

Direitos e Deveres do Locatário

Direitos:

1. Usufruir do Imóvel para o Fim a que se Destina: O locatário tem o direito de usar o imóvel conforme o propósito acordado, seja residencial ou comercial.
   
   Exemplo Prático: Se o contrato especifica que o imóvel é para uso residencial, o locatário pode utilizá-lo como moradia sem restrições indevidas por parte do locador.
   
2. Solicitar Reparos Necessários: O locatário pode solicitar ao locador reparos que sejam de responsabilidade deste, especialmente aqueles que afetam a habitabilidade do imóvel.
   
   Exemplo Prático: Se o aquecedor de água do apartamento parar de funcionar, o locatário pode exigir que o locador providencie o conserto.
   

Deveres:

1. Zelar pela Conservação do Imóvel: O locatário deve cuidar do imóvel, evitando danos e realizando manutenções básicas, conforme estipulado no artigo 23 da Lei do Inquilinato.
   
   Exemplo Prático: O locatário deve manter o jardim aparado e realizar pequenas reparações, como trocar lâmpadas queimadas ou consertar torneiras pingando.
   
2. Pagar Pontualmente o Aluguel e Encargos: O locatário deve cumprir com o pagamento do aluguel e encargos, como condomínio e IPTU, nas datas acordadas.
   
   Exemplo Prático: Se o contrato estipula que o aluguel e o condomínio devem ser pagos até o dia 10 de cada mês, o locatário deve respeitar esse prazo para evitar multas.
   

Considerações Adicionais

• Comunicação: Manter uma comunicação aberta e honesta entre locador e locatário pode ajudar a resolver problemas rapidamente e evitar mal-entendidos.
  
• Cláusulas Específicas: O contrato pode incluir cláusulas específicas que detalhem outros direitos e deveres, como a política para sublocação ou a responsabilidade por melhorias no imóvel.
  

A definição clara dos direitos e deveres de locador e locatário é essencial para uma relação locatícia harmoniosa e eficiente. Ao compreender e respeitar essas responsabilidades, ambas as partes podem garantir uma convivência pacífica e mutuamente benéfica.

7. Rescisão e Multa Contratual

A rescisão do contrato de locação é um aspecto crítico que deve ser abordado com clareza no documento, para evitar conflitos e garantir que ambas as partes compreendam suas obrigações e direitos em caso de término antecipado. A Lei do Inquilinato, especialmente no artigo 4º, oferece diretrizes sobre como proceder em situações de rescisão antecipada, permitindo que o locatário encerre o contrato antes do prazo mediante o pagamento de uma multa proporcional.

Condições para Rescisão

O contrato deve especificar as condições sob as quais ele pode ser rescindido, tanto pelo locador quanto pelo locatário. Isso inclui:

• Rescisão pelo Locatário: O locatário pode rescindir o contrato antes do término, mas geralmente deve pagar uma multa compensatória. Esta multa é proporcional ao tempo restante do contrato e deve ser claramente estipulada no contrato.
  
  Exemplo Prático: Se um contrato de 12 meses é rescindido após 8 meses, e a multa estipulada é de três aluguéis, o locatário pagaria uma multa proporcional ao tempo restante (4 meses), o que equivale a um terço da multa total.
  
• Rescisão pelo Locador: O locador pode rescindir o contrato em casos específicos, como inadimplência do locatário ou uso indevido do imóvel. As condições para tal rescisão devem ser claramente definidas no contrato.
  
  Exemplo Prático: Se o locatário deixa de pagar o aluguel por três meses consecutivos, o locador pode rescindir o contrato, conforme estipulado nas cláusulas contratuais.
  

Como Calcular a Multa de Forma Simples

1. Determine a Multa Total: Primeiro, verifique no contrato qual é a multa total estipulada para rescisão antecipada. Geralmente, é expressa em número de aluguéis, por exemplo, 3 aluguéis.
   
2. Calcule os Meses Restantes: Subtraia o número de meses já cumpridos do total de meses do contrato para encontrar quantos meses faltam.
   
3. Calcule a Multa Proporcional: A multa por rescisão antecipada deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. O cálculo geralmente segue a fórmula: (Meses Restantes / Total do Contrato)*(Multa TOTAL)

Exemplo Simplificado:

• Duração Total do Contrato: 12 meses
• Meses Cumpridos: 8 meses
• Meses Restantes: 4 meses
• Multa Total: 3 aluguéis (se o aluguel é R$ 2.000,00, a multa total seria R$ 6.000,00)

Cálculo:

1. Meses Restantes: 12 – 8 = 4 meses
2. Multa Proporcional: (Meses Restantes / Total do Contrato)*(Multa TOTAL)
3. Conta: (4/12)*R$ 6.000,00 = R$ 2.000,00

Neste exemplo, o locatário pagaria R$ 2.000,00 como multa por rescindir o contrato após 8 meses.

Considerações Adicionais

• Negociação da Multa: As partes podem negociar a multa antes de assinar o contrato, ajustando-a conforme suas necessidades e expectativas. É importante que a multa seja justa e proporcional para ambas as partes.
  
• Cláusulas de Exceção: O contrato pode incluir cláusulas que isentem o locatário da multa em situações específicas, como transferência de trabalho para outra cidade ou problemas estruturais no imóvel que não foram resolvidos pelo locador.
  
• Aviso Prévio: Geralmente, é necessário um aviso prévio para a rescisão do contrato, cujo prazo deve ser estipulado no contrato. Isso permite que ambas as partes se preparem para a mudança.
  

A clareza nas condições de rescisão e no cálculo da multa é essencial para evitar disputas e garantir que ambas as partes saibam exatamente o que esperar em caso de término antecipado do contrato. Isso promove uma relação mais transparente e justa entre locador e locatário.

Conclusão

Compreender e aplicar essas diretrizes é fundamental para evitar uma série de problemas que podem surgir ao longo de uma relação locatícia. Um contrato de locação bem elaborado não é apenas um documento legal; ele é a base que sustenta uma convivência harmoniosa entre locador e locatário. Ao definir claramente os direitos e deveres de cada parte, prever garantias adequadas e estabelecer condições justas para rescisão, o contrato protege os interesses de todos os envolvidos. Isso assegura que o imóvel seja utilizado de forma pacífica e conforme o propósito acordado, minimizando riscos e prevenindo litígios.

Além disso, a atenção aos detalhes, como a realização de vistorias e a revisão de cláusulas contratuais, reforça a transparência e a confiança mútua. A consulta a profissionais especializados, como advogados, garante que o contrato esteja em conformidade com a legislação vigente, adaptando-se a mudanças legais e evitando cláusulas abusivas.

Em última análise, um contrato de locação bem estruturado é um investimento em segurança e tranquilidade. Ele não apenas facilita a gestão do imóvel, mas também promove uma relação de respeito e cooperação entre locador e locatário, criando um ambiente propício para o cumprimento das obrigações e o aproveitamento dos direitos. Ao seguir essas diretrizes, ambas as partes podem desfrutar de uma experiência locatícia positiva e sem surpresas desagradáveis.