Comprar um imóvel sem escritura é uma situação mais comum do que muitos imaginam, mas também uma das principais fontes de conflito envolvendo imóveis no Brasil. A ausência dessa formalidade compromete a segurança jurídica da propriedade, trazendo uma série de dúvidas para quem comprou, vendeu ou pretende regularizar o bem.
Será que quem comprou um imóvel sem escritura é realmente dono? É possível regularizar a situação? O que acontece em caso de disputa judicial? Este artigo vai responder a todas essas questões de forma prática e didática, ajudando você a entender seus direitos e a tomar decisões conscientes sobre o tema.
Explicação Conceitual e Legal
O que é a escritura pública e por que ela é tão importante?
A escritura pública é o documento oficial emitido por um cartório de notas, que formaliza a compra e venda de um imóvel. Contudo, vale destacar: apenas a escritura NÃO transfere a propriedade de um imóvel. Segundo o Código Civil Brasileiro (art. 1.245), a propriedade somente é transferida com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis correspondente.
Ou seja, qualquer pessoa que adquira um imóvel sem escritura registrada não é, juridicamente, considerada proprietária, mas apenas possuidora ou titular de um direito de promessa de compra, dependendo das circunstâncias. Isso abre margens para disputas e dificuldades legais.
Quais os riscos de não ter escritura?
- Insegurança jurídica: Sem a escritura registrada, não há como provar o domínio legítimo do imóvel.
- Dificuldade de venda e financiamento: Muitos bancos não financiam imóveis sem matrícula regularizada.
- Possibilidade de fraudes: O imóvel pode ser vendido a terceiros, já que não há registro formal de propriedade.
- Conflitos sucessórios: Em caso de falecimento do comprador ou do vendedor, herdeiros podem questionar a transação.
Quais leis garantem direitos de quem comprou sem escritura?
Apesar dos riscos, o Código Civil e outras legislações brasileiras oferecem mecanismos de proteção para quem está nessa situação:
- Usucapião: É o instrumento que permite a aquisição da propriedade pela posse contínua e pacífica, conforme o art. 1.238 do Código Civil. Existem modalidades distintas, como a ordinária, extraordinária e especial urbana, que consideram o tempo de posse e as características do imóvel.
- Direito de Adjudicação Compulsória: Previsto no artigo 1.418 do Código Civil, trata-se da possibilidade de o comprador ingressar com uma ação judicial para transferir a propriedade caso o vendedor se recuse a assiná-la, desde que haja um contrato de compra e venda válido.
- Contrato de Gaveta: Apesar de não ser equivalente à escritura, esse documento tem valor jurídico e pode ser usado como prova em disputas judiciais, desde que respeite os requisitos de validade de contratos (art. 104 do Código Civil).
Exemplos Práticos ou Hipotéticos
Exemplo 1: O caso de João e Maria
João comprou um imóvel de Maria há 15 anos, pagando em parcelas conforme um contrato particular de compra e venda. No entanto, ele nunca registrou a escritura no cartório. Agora, Maria faleceu, e os herdeiros dela reivindicaram o imóvel, afirmando que João não poderia provar a compra.
Solução:
João pode ingressar com uma ação de usucapião ordinária, já que está no imóvel há mais de 10 anos de forma contínua e sem oposição, provando boa-fé e posse com documentos como contas de água, luz e o contrato de venda.
Exemplo 2: Ana e Pedro
Ana vendeu um imóvel a Pedro há 3 anos. Embora Pedro tenha feito o pagamento integral, Ana, por má-fé, se recusa a assinar a escritura. Quando Pedro tentou registrar o imóvel, descobriu que Ana colocou o bem à venda novamente.
Solução:
Pedro pode ajuizar uma ação de adjudicação compulsória, com base no direito contido no contrato de compra e venda. Além disso, enquanto a questão não se resolve, pode pedir uma liminar para impedir que Ana venda o imóvel.
Exemplo 3: O casal sem crédito no banco
Paula e Rafael compraram uma casa, mas sem escritura registrada. Agora, eles querem vender o imóvel e descobrem que nenhum comprador consegue financiamento por causa da irregularidade.
Solução:
Paula e Rafael podem formalizar a situação por meio de um processo de regularização fundiária se o imóvel atender os requisitos exigidos pela legislação específica, como a Lei nº 13.465/2017, a qual visa simplificar a regularização de imóveis urbanos em determinadas condições.
Dicas Práticas e Orientações Preventivas
Para evitar problemas ao adquirir ou vender um imóvel sem escritura:
- Cheque a situação da matrícula do imóvel: Verifique no cartório de registro de imóveis se o bem está regular e sem pendências.
- Formalize contratos de compra e venda: Um contrato bem elaborado, com cláusulas claras e testemunhas, pode ser decisivo em caso de disputas judiciais.
- Regularize o imóvel o quanto antes: Mesmo comprando um bem sem escritura, é importante buscar a regularização com o vendedor ou por meio de instrumentos como usucapião ou adjudicação compulsória.
- Tenha todas as provas documentais da compra: Guarde comprovantes de pagamento, recibos, correspondências e contas no endereço.
- Consulte especialistas: Antes de fechar qualquer compra ou realizar investimentos, procure um advogado e/ou um corretor de imóveis devidamente registrado no CRECI para evitar erros.
Quando Procurar um Advogado?
Algumas situações envolvendo imóveis sem escritura exigem a atuação de um advogado especializado:
- Quando o vendedor se recusar a formalizar a escritura após pagamento.
- Para ingressar com ações judiciais, como usucapião ou adjudicação compulsória.
- Na análise de contratos antes da compra ou venda.
- Em caso de herança ou inventário que envolva bens não regularizados.
De forma geral, contar com assistência jurídica evita prejuízos e litígios desnecessários, garantindo segurança jurídica em todas as etapas.
Conclusão
Comprar um imóvel sem escritura pode trazer sérios problemas futuros, mas estes podem ser resolvidos com planejamento e orientação técnica. É essencial conhecer os direitos e ações disponíveis para regularizar a propriedade, protegendo o seu patrimônio e evitando conflitos que poderiam ser prevenidos.
Seja por meio de usucapião, adjudicação compulsória ou regularização fundiária, agir de forma preventiva e informar-se sobre as exigências legais é o melhor caminho para quem deseja garantir direitos e evitar transtornos.
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